Η συνεχής εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb εξακολουθεί να αποτελεί πεδίο αντιπαραθέσεων στις πολυκατοικίες, καθώς συχνά συγκρούονται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να εκμεταλλεύεται οικονομικά το ακίνητό του και το δικαίωμα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών να απολαμβάνουν ασφαλείς και ήρεμες συνθήκες διαβίωσης.
Το ζήτημα επανήλθε στο προσκήνιο μετά από πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία αφορά τη λειτουργία διαμερίσματος ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πολυκατοικία στο κέντρο της Αθήνας.
Η υπόθεση έφτασε στη Δικαιοσύνη ύστερα από αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτη διαμερίσματος, ο οποίος διέθετε το ακίνητό του μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το δικαστήριο έκρινε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση η λειτουργία του διαμερίσματος ως Airbnb δεν μπορεί να συνεχιστεί, καθώς ο κανονισμός της πολυκατοικίας προέβλεπε ρητά ότι όλα τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για χρήση κατοικίας, απαγορεύοντας την τουριστική ή επαγγελματική εκμετάλλευσή τους.
Με βάση αυτή τη συμβατική δέσμευση των συνιδιοκτητών, ο ιδιοκτήτης υποχρεώνεται να διακόψει τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δεν αποτελεί γενική απαγόρευση των Airbnb
Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η συγκεκριμένη δικαστική απόφαση δεν συνεπάγεται γενική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλες τις πολυκατοικίες της χώρας.
Καθοριστικό ρόλο εξακολουθεί να διαδραματίζει ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας. Εφόσον υπάρχει σαφής πρόβλεψη που απαγορεύει την τουριστική εκμετάλλευση ή ορίζει ότι τα διαμερίσματα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως κατοικίες, η λειτουργία ενός ακινήτου ως Airbnb μπορεί να κριθεί αντίθετη προς τον κανονισμό.
Αντίθετα, σε πολλές –κυρίως παλαιότερες– πολυκατοικίες, οι κανονισμοί είχαν συνταχθεί πριν από την εμφάνιση των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν περιλαμβάνουν σχετικές διατάξεις.
Στις περιπτώσεις αυτές, η νομική αξιολόγηση γίνεται κατά περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη τόσο το περιεχόμενο του κανονισμού όσο και τα πραγματικά περιστατικά κάθε διαφοράς.
Παράλληλα, σημαντικό στοιχείο μπορεί να αποτελέσει και η συμπεριφορά των φιλοξενούμενων. Εάν αποδειχθεί ότι προκαλούνται συστηματικές οχλήσεις, προβλήματα ασφάλειας ή διαταράσσεται η ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας, τα στοιχεία αυτά μπορούν να συνεκτιμηθούν από τα δικαστήρια κατά την εκδίκαση σχετικών υποθέσεων.
Δυνατότητα τροποποίησης του κανονισμού
Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ότι ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας μπορεί να τροποποιηθεί, εφόσον τηρηθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες και συγκεντρωθεί η απαιτούμενη πλειοψηφία ή, όπου απαιτείται, η ομοφωνία των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με όσα προβλέπει ο ίδιος ο κανονισμός και η νομοθεσία.
Με τον τρόπο αυτό μπορούν να προστεθούν νέοι περιορισμοί ή να αποσαφηνιστούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις των διαμερισμάτων, ώστε να αντιμετωπιστούν ζητήματα που δεν είχαν προβλεφθεί κατά τη σύνταξη των αρχικών κανονισμών.
Νέο νομοσχέδιο για τις πολυκατοικίες
Την ίδια στιγμή, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νέο νομοσχέδιο για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, με στόχο τον εκσυγχρονισμό ενός θεσμικού πλαισίου που βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε διατάξεις του 1927.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου, το σχέδιο νόμου αναμένεται να ολοκληρωθεί στις αρχές του φθινοπώρου, να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια να κατατεθεί στη Βουλή. Εφόσον ψηφιστεί, προβλέπεται να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2027.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει ζητήματα που απασχολούν καθημερινά τις πολυκατοικίες, όπως οι οφειλές κοινοχρήστων, οι αλλαγές χρήσης των διαμερισμάτων, οι αρμοδιότητες των διαχειριστών, οι διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών, καθώς και τα προβλήματα που έχουν προκύψει από τη ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η πρόσφατη δικαστική απόφαση εκτιμάται ότι θα αποτελέσει σημείο αναφοράς για αντίστοιχες υποθέσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, χωρίς ωστόσο να μεταβάλλει από μόνη της το ισχύον νομικό καθεστώς.
Κάθε υπόθεση εξακολουθεί να εξετάζεται αυτοτελώς, με βάση τον κανονισμό της εκάστοτε πολυκατοικίας και τα πραγματικά περιστατικά που τίθενται υπόψη των δικαστηρίων.