Σε ευρεία αναμόρφωση του πολεοδομικού τοπίου προχωρά το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), θέτοντας σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου ένα πολυσύνθετο νομοσχέδιο.
Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να δώσουν λύσεις σε σειρά χρόνιων προβλημάτων, καλύπτοντας ένα ευρύ φάσμα: από την επιλεκτική τακτοποίηση σοβαρών πολεοδομικών παραβάσεων και τη λειτουργική σύνδεση ακινήτων, μέχρι τις απλουστεύσεις στις εργασίες μικρής κλίμακας, αλλά και την επιτάχυνση μεγάλων έργων εθνικής σημασίας.
1. Μερικό «ξεκλείδωμα» για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5
Αν και το ΥΠΕΝ διατηρεί κλειστή τη γενική πλατφόρμα τακτοποίησης για τα «μεγάλα αυθαίρετα» (κτίσματα χωρίς άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση/κάλυψη), εισάγει δύο σημαντικές εξαιρέσεις:
Εκκρεμείς παλαιές δηλώσεις: Δίνεται η δυνατότητα μεταφοράς στον ισχύοντα νόμο (ν. 4495/2017) για ακίνητα που είχαν αρχικά δηλωθεί με τους προγενέστερους νόμους 4014/2011 και 4178/2013, τακτοποιώντας μια μακροχρόνια εκκρεμότητα.
Κτίρια δημόσιου & κοινωφελούς χαρακτήρα: Επιτρέπεται η υπαγωγή για σχολεία, δημοτικούς παιδικούς σταθμούς, δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις, δομές κοινωνικής πρόνοιας και κτίρια της «Κτιριακές Υποδομές Α.Ε.».
(Σημειώνεται ότι κατά τη διαβούλευση αναμένεται να διευκρινιστεί η ακριβής διασύνδεση της ρύθμισης με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου).
2. Λειτουργική ενοποίηση διαμερισμάτων και καταστημάτων – Ακόμη και σε διαφορετικά κτίρια
Μια από τις πλέον πρακτικές αλλαγές αφορά τη δυνατότητα να λειτουργούν ως ένας ενιαίος χώρος δύο όμορες ιδιοκτησίες, όχι μόνο εντός του ίδιου κτιρίου, αλλά ακόμη και αν βρίσκονται σε γειτονικές, εφαπτόμενες πολυκατοικίες ή οικόπεδα.
Πλειοψηφία 67%: Για τη συνένωση απαιτείται η συναίνεση του 67% των συνιδιοκτητών κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας, υπερισχύοντας τυχόν διαφορετικών προβλέψεων του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Στατική επάρκεια: Αποτελεί απαράβατο όρο. Οι απαραίτητες ενισχύσεις μπορούν να γίνουν με δαπάνη των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, εφόσον περιορίζονται εντός των χώρων τους.
Αναστρεψιμότητα: Η ενοποίηση δεν είναι μόνιμη, καθώς διατηρείται το δικαίωμα μελλοντικού επαναδιαχωρισμού.
3. Ανακατάταξη στις εργασίες Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και το όριο των 25.000€
Με αλλαγές στον πρόσφατο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, επανακαθορίζεται το ποιες εργασίες απαιτούν κανονική οικοδομική άδεια και ποιες γίνονται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας:
Αυτόνομη θέρμανση: Εξαιρείται πλήρως από το πλαφόν των 25.000 ευρώ και μπορεί να εκτελείται με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.
Στέγαστρα & προστεγάσματα: Επιστρέφουν στον γενικό κανόνα. Αν ο προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά ιδιοκτησία, απαιτείται πλέον κανονική οικοδομική άδεια.
Ειδικές εξαιρέσεις: Φωτοβολταϊκά και ανεμογεννήτριες παραμένουν εκτός του οικονομικού περιορισμού (συνολικά 12 κατηγορίες εργασιών), ενώ πλήρη απαλλαγή από το όριο για εργασίες με ΕΕΔΜΚ αποκτούν και συγκεκριμένα κτίρια της ΔΥΠΑ που υπάγονται στο Ταμείο Ανάκαμψης ή σε συμβάσεις Στρατηγικής Σημασίας.
4. Fast-track μετεγκατάσταση των ΕΑΣ για το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέες Λεντάκης»
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει εξαιρετικά σφιχτές προθεσμίες για τις αδειοδοτήσεις των εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων (ΕΑΣ) σε Λαύριο και Δερβενοχώρια:
Εξέταση περιβαλλοντικών εξαιρέσεων κατά απόλυτη προτεραιότητα εντός 30 ημερών.
Έκδοση ειδικών βιομηχανικών αδειών και γνωμοδοτήσεων από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ εντός 20 ημερών.
Η διοικητική αυτή επιτάχυνση είναι καθοριστική για την αποδέσμευση της έκτασης στον Υμηττό, όπου σχεδιάζεται η δημιουργία του νέου Κυβερνητικού Πάρκου.
5. Ενίσχυση της Εταιρείας Παγίων ΕΥΔΑΠ & Λοιπές Πολεοδομικές Ρυθμίσεις
Υποδομές νερού: Θεσπίζεται η δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης φραγμάτων και συνοδών έργων (που έχουν κατασκευαστεί από το Υπουργείο Υποδομών) προς την Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ, χωρίς φόρους ή τέλη μεταγραφής, ενισχύοντας τον δημόσιο χαρακτήρα διαχείρισης των υδάτων.
Δέλτα Έβρου: Παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 η προθεσμία υπαγωγής για τις παραδοσιακές αυθαίρετες κατασκευές της περιοχής.
ΝΟΚ & Ακυρωθείσες Άδειες: Διατηρείται έως το τέλος του 2026 η προστασία από κυρώσεις για κτίρια που έκαναν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ και των οποίων οι άδειες ακυρώθηκαν, εφόσον υποβληθεί εγκαίρως αίτηση επανέκδοσης στο «e-Άδειες».
Ρυμοτομικά Σχέδια & Οικισμοί προ του '23: Τίθενται αυστηρά όρια στις σημειακές τροποποιήσεις ώστε να μην περιορίζονται κοινόχρηστοι χώροι, ενώ ξεκαθαρίζεται ότι για τη δόμηση σε οικισμούς προ του 1923 απαιτείται η ολοκλήρωση Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου.