Ανατροπές στην αγορά κατοικιών φέρνει το σχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για την καθιέρωση της υποχρεωτικής πληρωμής των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Από το 2026 και μετά, κάθε μίσθωση θα πρέπει να εξοφλείται ηλεκτρονικά, με τον ενοικιαστή να καταθέτει το συμφωνηθέν ποσό στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη.
Πληρωμές με μετρητά ή «στο χέρι» δεν θα αναγνωρίζονται φορολογικά και, όπως εξετάζεται, θα επισύρουν αυστηρές κυρώσεις τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή. Η ρύθμιση δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί, αλλά αποτελεί κεντρική επιλογή του ΥΠΕΘΟ για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής που καταγράφεται στα εισοδήματα από ακίνητα.
Το μέτρο βασίζεται σε ευρήματα που δείχνουν τεράστια απόκλιση ανάμεσα στις δηλώσεις και στην πραγματικότητα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το μέσο εισόδημα που δηλώθηκε για μίσθωση πρώτης κατοικίας το 2023 ήταν μόλις 255 ευρώ τον μήνα, την ώρα που το πραγματικό κόστος ενοικίασης στην Αττική ξεπερνά κατά πολύ τα 800 ή και 1.000 ευρώ. Ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη διασταυρώσεις για περιπτώσεις ιδιοκτητών που εμφανίζουν εξόφθαλμα υποτιμημένες μισθώσεις, ενώ το νέο πλαίσιο στοχεύει στο να δημιουργήσει ένα καθολικά ελεγχόμενο και ψηφιακό σύστημα για την αγορά κατοικίας.
Η πληρωμή μέσω τραπεζών δεν αποτελεί νέο εργαλείο. Από το 2020 εφαρμόζεται στις επαγγελματικές μισθώσεις, όπου η εξόφληση με τραπεζικό μέσο αποτελεί προϋπόθεση για την αναγνώριση της δαπάνης. Η ίδια λογική επεκτείνεται τώρα στη στεγαστική μίσθωση, με το οικονομικό επιτελείο να θεωρεί πως η συνολική εικόνα της αγοράς θα είναι πλέον διαφανέστερη και πιο αντιπροσωπευτική.
Μιλώντας στο 3ο Συνέδριο Real Estate, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κυριάκος Πιερρακάκης αναφέρθηκε στο έλλειμμα διαφάνειας που επικρατεί, δηλώνοντας χαρακτηριστικά: «Συμφωνούμε, νομίζω, ότι το μέσο ενοίκιο στη χώρα δεν είναι 255 ευρώ. Είναι σαφές πως τα πραγματικά στοιχεία αποκλίνουν και χρειαζόμαστε εργαλεία για να αποτυπώσουμε την πραγματικότητα με ακρίβεια». Με το βλέμμα στραμμένο σε ελέγχους και διασταυρώσεις, η κυβέρνηση επιδιώκει να κλείσει ένα μεγάλο φορολογικό κενό που κοστίζει εκατομμύρια σε απώλειες κάθε χρόνο.
Ωστόσο, η εφαρμογή του μέτρου δεν έρχεται χωρίς προβλήματα. Η εμπειρία δείχνει πως δεν αποκλείονται εικονικά μισθωτήρια, με ενοικιαστές και ιδιοκτήτες να συμφωνούν σε χαμηλότερο ποσό «επίσημα» και να συνεχίζουν τις πληρωμές στο χέρι, όπως γινόταν μέχρι σήμερα. Επίσης, πολλοί πολίτες –κυρίως ηλικιωμένοι και ευάλωτες κοινωνικές ομάδες– δεν είναι εξοικειωμένοι με τις ηλεκτρονικές συναλλαγές, ενώ μικροϊδιοκτήτες που μέχρι σήμερα λειτουργούσαν χωρίς λογιστική υποστήριξη ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με νέα κόστη, επιβαρύνσεις και διαδικαστικά εμπόδια.
Το σύστημα θα απαιτεί συνεχή έλεγχο τραπεζικών λογαριασμών, παρακολούθηση κινήσεων και συμβατότητα με τη φορολογική δήλωση, κάτι που δεν είναι αυτονόητο για όλους.
Αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΘΟ δεν κρύβουν πως το μέτρο θα συνοδεύεται και από αυστηρές κυρώσεις. Όπως επισημαίνουν χαρακτηριστικά, δεν θα υπάρχει μόνο «καρότο» αλλά και «μαστίγιο». Το προηγούμενο με τις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι ενδεικτικό: ήδη εφαρμόζεται διάταξη που επιβάλλει πρόστιμο 10% επί του τιμήματος σε όσους εξοφλούν εκτός τραπεζικού συστήματος. Το ελάχιστο πρόστιμο είναι 10.000 ευρώ και φτάνει μέχρι και τις 500.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται μέχρι και ακύρωση συμβολαίου για περιπτώσεις πληρωμής με μετρητά. Όπως αναφέρουν στελέχη του υπουργείου, η ΑΑΔΕ πραγματοποιεί ήδη ελέγχους αυτού του τύπου και θα επεκτείνει την ίδια φιλοσοφία και στις μισθώσεις.
Μειώσεις φόρων
Για να αποφευχθούν κοινωνικές αντιδράσεις και για να μη μετακυλήσει το κόστος των αλλαγών στους ενοικιαστές, η κυβέρνηση εξετάζει παράλληλα παρεμβάσεις στην κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια.
Στόχος είναι να μετριαστεί η απότομη κλιμάκωση μεταξύ των σημερινών συντελεστών (15% – 35% – 45%) με ενδιάμεσα κλιμάκια ή ακόμη και μείωση του αρχικού συντελεστή.
Σήμερα, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς:
-15% για ποσά έως 12.000 ευρώ,
-35% για το τμήμα από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ, και:
-45% για εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι υπολογίζεται φόρος στο 95% του εισοδήματος, λόγω αυτοματοποιημένης έκπτωσης 5% για δαπάνες συντήρησης του ακινήτου.