Σημαντικές διευκολύνσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων με βάρη φέρνει η ενεργοποίηση του νέου πλαισίου της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), εκδίδοντας σχετική απόφαση (Α.1158/2026) ο Διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, θέτοντας σε εφαρμογή τη διάταξη του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (άρθρο 47Α / ν. 5293/2026), η οποία επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης και την πώληση ενός ακινήτου, ακόμη και αν το τίμημα δεν επαρκεί για την πλήρη εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο.
Τι αλλάζει στην αγορά ακινήτων
Μέχρι σήμερα, προκειμένου να αποδεσμευτεί ένα κατασχεμένο ακίνητο και να ολοκληρωθεί η μεταβίβασή του, απαιτούνταν η ολοσχερής εξόφληση του χρέους. Με τους νέους κανόνες, παρέχεται η δυνατότητα αποδέσμευσης με μερική καταβολή της οφειλής, γεγονός που ξεκλειδώνει εγκλωβισμένες αγοραπωλησίες και διευκολύνει τους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
Η διαδικασία και οι 3 απαραίτητες προϋποθέσεις
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης εν όψει πώλησης, ο οφειλέτης υποβάλλει ψηφιακή αίτηση στην πύλη myAADE (myaade.gr) μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» (στη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης...).
Για τη θετική έκβαση του αιτήματος απαιτείται η σωρευτική πλήρωση τριών προϋποθέσεων:
Δικαίωμα ενημερότητας: Ο οφειλέτης να δικαιούται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
Ελάχιστη τιμή πώλησης: Το τίμημα να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας (όπως είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση) ή της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη.
Υποχρεωτική παρακράτηση: Από το τίμημα να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ τουλάχιστον το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό παρακράτησης μπορεί να είναι υψηλότερο, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα του εναπομένοντος χρέους. Αν το ποσό παρακράτησης βάσει ενημερότητας προκύπτει μεγαλύτερο, τότε αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Πρακτικό παράδειγμα
Για παράδειγμα, αν φορολογούμενος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο με κατάσχεση 80.000 ευρώ και διαθέτει την υψηλότερη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, το ποσοστό παρακράτησης ορίζεται στο κατώτατο όριο του 25%. Αυτό σημαίνει ότι θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ από το τίμημα για να αρθεί η κατάσχεση και να μεταβιβαστεί το ακίνητο (εκτός αν οι διατάξεις της φορολογικής ενημερότητας επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό). Με το προγενέστερο καθεστώς, ο ίδιος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να καταβάλει και τις 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η συναλλαγή.