Αδάμαστο το στεγαστικό πρόβλημα με τα όποια μέτρα της κυβέρνησης να αποδεικνύονται αναποτελεσματικά μέχρι στιγμής, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις, όπως για παράδειγμα τα προγράμματα επιδότησης επιτοκίου για την αγορά ακινήτων (Σπίτι μου Ι και ΙΙ), έχουν ενισχύσει την ανοδική πορεία των τιμών πώλησης, δημιουργώντας νέες στρεβλώσεις.
Σε σχετική μελέτη της διαΝΕΟΣΙΣ και του ΙΟΒΕ για τη στεγαστική κρίση επισημαίνεται ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι πολυσύνθετο και θα απαιτηθεί ένας συνδυασμός μέτρων και πολιτικών προκειμένου να αντιμετωπιστεί επαρκώς. Το πιθανότερο μάλιστα είναι ότι θα χρειαστούν και αρκετά χρόνια έως ότου συμβεί αυτό, καθώς το ζήτημα της ελλιπούς προσφοράς δεν μπορεί να καλυφθεί άμεσα.
Καθυστερήσεις
Ωστόσο παρατηρούνται και σημαντικές κωλυσιεργίες, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Το θεσμικό πλαίσιο για την κοινωνική αντιπαροχή ψηφίστηκε το 2022. Ωστόσο, η περιορισμένη διαβούλευση με την αγορά υποχρέωσε την κυβέρνηση σε βελτιώσεις και αλλαγές, που τελικά υιοθετήθηκαν με νέα ρύθμιση στο τέλος του 2025. Η ουσία είναι ότι βρισκόμαστε πλέον στο 2026 και ακόμη δεν υπάρχει κάποια ένδειξη για διαγωνισμούς ανάπτυξης κοινωνικής στέγης, μέσω της αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων. Τον Σεπτέμβριο του 2024 ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωνε από το βήμα της ΔΕΘ τη μετατροπή της πρώην ΧΡΩΠΕΙ σε συγκρότημα κοινωνικών κατοικιών. Μετά από σχεδόν 18 μήνες, το παλιό ακίνητο συνεχίζει να στέκει… αγέρωχο, χωρίς να έχει κινηθεί κάποια διαδικασία. Η πιο πρόσφατη εξαγγελία αφορά την αξιοποίηση τριών στρατοπέδων σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, όπου ένα μέρος των ακινήτων που θα δημιουργηθούν θα διατεθεί και για κοινωνικούς σκοπούς.
Συνεχής επιδείνωση
Εν τω μεταξύ, το πρόβλημα της στέγασης όχι μόνο δεν υποχωρεί, αλλά επιδεινώνεται κάθε χρόνο, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με ρυθμό ταχύτερο από την άνοδο των μισθολογικών απολαβών. Οπως σημειώνει η μελέτη της διαΝΕΟσις, με βάση τη Eurostat το 2024 το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα κατευθύνθηκε για δαπάνες σχετικές με τη στέγασή τους (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, ενεργειακά έξοδα, φόροι/τέλη ακίνητης περιουσίας για πρώτη κατοικία), ξεπερνώντας σημαντικά τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (19,2%).
Οι όποιες εξαγγελίες υλοποιούνται με πολύ αργό ρυθμό, ενώ οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς, με αποτέλεσμα η στεγαστική κρίση να εντείνεται.
Κάπως έτσι, το 10,4% των νοικοκυριών στην Ελλάδα αντιμετωπίζει σήμερα (στοιχεία 2024) πρόβλημα στην εξυπηρέτηση των υποχρεώσεών του, καθώς καθυστερεί να αποπληρώσει το ενοίκιο ή τις δόσεις του στεγαστικού δανείου του. Ασφαλώς και πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε. Σύμφωνα με την ανάλυση, «η μη έγκαιρη κάλυψη στεγαστικών υποχρεώσεων είναι ένα ευρέως διαδεδομένο πρόβλημα, το οποίο αποτελεί σημαντικό παράγοντα απόκλισης από τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι μόλις 3,1%, ενώ η δεύτερη χώρα μετά την Ελλάδα είναι η Ισπανία, με 5,8% των νοικοκυριών με οφειλές σε καθυστέρηση. Ακολουθούν η Φινλανδία (5,7%), η Ιρλανδία (5,6%) και η Γαλλία (5,4%), ενώ η χώρα με την καλύτερη εικόνα είναι η Ρουμανία, με μόλις 0,4% των νοικοκυριών να καθυστερεί τις πληρωμές του».
Παράλληλα, σύμφωνα με την έρευνα, οι ανισορροπίες γύρω από τη χρηματοδότηση επηρεάζουν έντονα την εικόνα της στέγασης στην Ελλάδα, από τη σκοπιά τόσο της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Αφενός, οι τράπεζες χορηγούν πλέον πολύ λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση.
Το 2024 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφθασαν περίπου στο 1,4 δισ. ευρώ. Το 2006 το αντίστοιχο ποσό ξεπερνούσε τα 15,5 δισ. ευρώ.
Η μεγάλη αυτή διαφορά έχει σχέση τόσο με τις συνέπειες της μεγάλης κρίσης στην οικονομική πίστη των νοικοκυριών, όσο και με πιο αυστηρούς κανόνες των ίδιων των τραπεζών για τη δανειοδότηση. Σε κάθε περίπτωση, όμως, περιορίζει τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν κατοικία. Επιπλέον, για την αντιμετώπιση της πληθωριστικής κρίσης, από το 2022 έως το τέλος του 2024, τα επιτόκια αυξήθηκαν σε όλη την Ευρωζώνη και επομένως ο δανεισμός έγινε ακριβότερος.
Πιέζονται οι νέοι
Η έρευνα τονίζει επίσης ότι η οικονομική προσιτότητα της στέγασης διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την ηλικία, με τα νεαρά νοικοκυριά (κάτω των 30 ετών) να αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω χαμηλότερων εισοδημάτων και περιορισμένου πλούτου, ενώ οι πολύ ηλικιωμένοι (85+) αντιμετωπίζουν εκ νέου –όπως αντιμετώπιζαν και ως νέοι– προβλήματα από σταθερά ελλιπή εισοδήματα και αυξανόμενο κόστος στέγασης. Επίσης, τα ατομικά και ιδιαιτέρως τα μονογονεϊκά νοικοκυριά είναι εκείνα που αντιμετωπίζουν τα μεγαλύτερα ζητήματα προσιτότητας στέγασης. Ειδικά για τον τελευταίο τύπο νοικοκυριών, σχεδόν δύο στα τρία (66,2%) μονογονεϊκά νοικοκυριά διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για να καλύψουν το κόστος στέγασης.
Ελεγχος ενοικίων και εξασφάλιση ιδιοκτητών
Η συνθετότητα του προβλήματος της στεγαστικής κρίσης απαιτεί κι ένα ευρύ πλέγμα μέτρων και πολιτικών προκειμένου να αντιμετωπιστεί τόσο στο σκέλος της προσφοράς όσο και σε εκείνο της ζήτησης, αρχής γενομένης από την αναβίωση της κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής που απουσιάζει από το 2012, όταν και καταργήθηκε ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας. Οπως σημειώνουν οι ερευνητές, «αυτό συνεπάγεται τη δημιουργία ενός νέου θεσμικού πλαισίου για την κοινωνική στέγαση, την αξιοποίηση του δημόσιου και του ιδιωτικού ανενεργού κτιριακού αποθέματος, την αναθεώρηση των πολιτικών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ώστε να διασφαλίζεται η ισορροπία με την ανάγκη για μακροχρόνια ενοικίαση και την ενίσχυση των προγραμμάτων οικονομικής στήριξης για τα ευάλωτα νοικοκυριά. Επιπλέον, η ενθάρρυνση της συνεργασίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, καθώς και η αξιοποίηση ευρωπαϊκών κονδυλίων για την ανάπτυξη προσιτής στέγασης μπορούν να συμβάλουν καθοριστικά στην επίλυση του προβλήματος».
Παράλληλα, σύμφωνα με την έρευνα, είναι δόκιμη η εξέταση μέτρων στην κατεύθυνση ενός πλαισίου ελέγχου ενοικίων, ασφαλώς με χαρακτηριστικά ευελιξίας, αλλά και στόχο αποφυγής απότομων μεταβολών, όπου υπάρχει έντονο πρόβλημα. Χαρακτηριστική είναι, επίσης, η ανομοιόμορφη κατανομή των πόρων ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, ενώ προκρίνεται μια πιο ισορροπημένη ενίσχυση για τους δεύτερους, καθότι αυτοί αντιμετωπίζουν το μεγαλύτερο στεγαστικό ζήτημα.
Πρόταση για «κόφτη» στις αυξήσεις ενοικίων
Ταυτόχρονα, κάθε ρύθμιση των ενοικίων για κοινωνικούς λόγους θα πρέπει να συνδυάζει την προστασία των νοικοκυριών με την ασφάλεια των ιδιοκτητών. Ενα ενδεδειγμένο μέτρο θα ήταν η σύσταση ενός ταμείου ασφάλισης εκμισθώσεων, που θα αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις αθέτησης πληρωμών, ζημιών ή δικαστικών εξόδων, χρηματοδοτούμενο από τον ίδιο τον φόρο εισοδημάτων από ενοίκια. Παρόμοια μέτρα εφαρμόζονται σε χώρες όπως ο Καναδάς, όπου ειδικά ταμεία προστασίας ενοικίων υποστηρίζουν την ίδια ώρα και τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες. Με αυτόν τον τρόπο το κράτος εξασφαλίζει τη δίκαιη κοινωνική διατίμηση της κατοικίας, χωρίς να επιβαρύνει τους παρόχους.
Επίσης, σύμφωνα με τους αναλυτές, η ενεργοποίηση των κενών κατοικιών μέσω επιδοτήσεων ανακαίνισης, αν και χρήσιμη, μπορεί να επεκταθεί περαιτέρω. Ορισμένα από τα υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», ενώ είναι πολύ στοχευμένα, δεν προβλέπουν δεσμεύσεις για προσιτή μίσθωση μετά το πέρας των διαδικασιών. Μελλοντικές επιδοτήσεις θα μπορούσαν να συνδεθούν με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο, όπως στη Γαλλία και στην Ισπανία.
Στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, πέραν μιας πολιτικής που θα καταγράφει και θα ρυθμίζει τα δημοσιονομικά έσοδα από τη λειτουργία της οικονομίας διαμοιρασμού στη στέγαση, τα μέτρα θα χρειαστεί να έχουν ιδιαίτερη διαφοροποίηση, ανάλογα με τις ανάγκες της εκάστοτε αγοράς. Η επιβολή ανώτατων ημερών μίσθωσης και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή αποτελούν ενδεικτικές πολιτικές σε αυτή την κατεύθυνση, αλλά θα μπορούσαν να συμπληρωθούν με περαιτέρω ενέργειες για την αποθάρρυνση εκτενούς μετατροπής ακινήτων σε τουριστικά καταλύματα.
Airbnb, «χρυσή βίζα»
Ανάλογη επέκταση των μέτρων θα μπορούσε να εφαρμοστεί και για τη «χρυσή βίζα», όπως να συνδυαστεί η χορήγησή της με οικοδόμηση νέων κατοικιών ή την ανακατασκευή μη κατοικήσιμων. Περαιτέρω, όπως και στην Πορτογαλία, θα μπορούσε να διερευνηθεί η πλήρης εξαίρεση των οικιστικών κατοικιών από τις επιλέξιμες επενδύσεις.
Εκρηκτικός συνδυασμός υψηλών τιμών ακινήτων και χαμηλών εισοδημάτων
Τα χαμηλά εισοδήματα μετά την οικονομική κρίση συνεχίζουν να συνιστούν έναν βασικό παράγοντα που επιδεινώνει την κατάσταση σε ό,τι αφορά τη στέγαση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το 2024 το μέσο διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών σε ισοδύναμους όρους αγοραστικής δύναμης διαμορφώθηκε σε μόλις 12.451 ευρώ, έναντι 21.280 ευρώ στην Ε.Ε.
Την ίδια στιγμή, το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες κυρίως από το εξωτερικό, αλλά και η μειωμένη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας από τους Ελληνες, έχει στρέψει τη ζήτηση προς τις ενοικιάσεις, με την προσφορά να υποχωρεί συνεχώς.
Στην έρευνα σημειώνεται ότι «η κατακόρυφη αύξηση των μισθώσεων σε πολλές αστικές περιοχές έχει καταστήσει την προσιτή στέγαση ένα όλο και πιο δυσεπίλυτο πρόβλημα για ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Με τις τιμές πλέον να βρίσκονται πολύ κοντά στα ιστορικά υψηλά του 2008, τα εισοδήματα των νοικοκυριών να μην έχουν αντίστοιχη αύξηση, η στέγαση έρχεται στο προσκήνιο όχι μόνο ως επενδυτικό όχημα αλλά και ως ένα αγαθό μεγάλου κοινωνικού ενδιαφέροντος».
Πανάκριβα τα οικοδομικά υλικά, δυσεύρετοι οι τεχνίτες
Ετσι, σύμφωνα με την έρευνα, «η αύξηση της προσφοράς των κατοικιών, στην οποία στοχεύουν και αρκετά από τα μέτρα που έχουν υιοθετηθεί από την κυβέρνηση, ίσως δεν αρκεί από μόνη της για την αποκλιμάκωση του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα. Κατ’ αρχάς, υπάρχουν όρια στο πόσο μπορεί να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών σε μια γεωγραφική περιοχή για να καλυφθεί η ζήτηση. Το πρόβλημα αυτό γίνεται ακόμη εντονότερο εάν υπάρχει διαρκής συσσώρευση πληθυσμού στα αστικά κέντρα ή εάν τα δίκτυα υποδομών δεν επαρκούν να καλύπτουν αποτελεσματικά όλες τις συνοικίες των μεγάλων πόλεων, όπως συμβαίνει στην Ελλάδα.
Δεύτερον, υπάρχουν νοικοκυριά με εισόδημα τόσο χαμηλό, που πρακτικά δεν έχουν πρόσβαση στην αγορά είτε για μίσθωση είτε για ιδιοκατοίκηση», τονίζεται χαρακτηριστικά. Γι’ αυτούς τους λόγους είναι απαραίτητη και η υλοποίηση συμπληρωματικών μέτρων στην πλευρά της ζήτησης, που να στοχεύουν στη διαχείριση και διάθεση του αποθέματος κατοικιών, με προτεραιότητα στα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα.