Το Airbnb, η Golden Visa και η έλλειψη νέων οικοδομών δεν είναι οι κύριοι ένοχοι για τα πανάκριβα ενοίκια και τα απλησίαστα σπίτια, παρά τα όσα πιστεύαμε μέχρι σήμερα.
Μια νέα, αποκαλυπτική μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής ανατρέπει τα πάντα, δείχνοντας ότι το πραγματικό πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι ότι της λείπουν σπίτια, αλλά ότι έχει εκατομμύρια σπίτια κλειστά και εκτός αγοράς.
Μάλιστα, η έρευνα αποκαλύπτει ότι η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb στα ενοίκια είναι μόλις 1,8%, καταρρίπτοντας τον μεγαλύτερο μύθο των τελευταίων ετών.
Το Ελληνικό Παράδοξο: Πρωταθλητές σε Κλειστά Σπίτια και Ακρίβεια
Παρά το γεγονός ότι την περίοδο 2018-2025 οι τιμές των κατοικιών έκαναν άλμα 95,7% στην Αθήνα και 94% στη Θεσσαλονίκη, περισσότερα από 2,2 εκατομμύρια σπίτια παραμένουν άδεια, αντιπροσωπεύοντας το 34,5% του συνολικού αποθέματος. Η Ελλάδα εμφανίζει έτσι μια παγκόσμια πρωτοτυπία, καθώς διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών ακινήτων στην Ευρώπη και ταυτόχρονα καταγράφει ρεκόρ αυξήσεων στις τιμές και στα ενοίκια.
Η «Εξαφάνιση» των Ακινήτων από την Αγορά
Τα στοιχεία των απογραφών μεταξύ 2011 και 2021 αποκαλύπτουν μια τεράστια δυσαρμονία στην αγορά. Ενώ το συνολικό στεγαστικό απόθεμα της χώρας σημείωσε αύξηση κατά 3,5%, οι διαθέσιμες κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση υποχώρησαν κατά 10,4% και τα ακίνητα προς πώληση κατέρρευσαν κατά 33,1%. Την ίδια στιγμή, τα λεγόμενα ανενεργά κλειστά σπίτια αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια ακίνητα.
Η μελέτη αποδίδει το φαινόμενο των ακινήτων-φαντασμάτων σε μια σειρά από διαρθρωτικά και οικονομικά εμπόδια. Συγκεκριμένα, πολλά σπίτια παραμένουν εγκλωβισμένα σε ιδιοκτησιακές και κληρονομικές εκκρεμότητες, δικαστικές διαμάχες, καθώς και στο υψηλό κόστος μεταβίβασης ή το απαγορευτικό κόστος ανακαίνισης. Παράλληλα, ρόλο παίζει η κακή ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων αλλά και η γεωγραφική αναντιστοιχία, καθώς πολλά κενά ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση.
Ο Πραγματικός Αντίκτυπος του Airbnb και των Ξένων Κεφαλαίων
Η μελέτη απομυθοποιεί σε μεγάλο βαθμό τον ρόλο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σημειώνοντας ότι η δημόσια συζήτηση έχει διογκώσει το θέμα. Τα αποκλειστικά ακίνητα Airbnb αποτελούν μόλις το 0,4% του συνολικού αποθέματος και το 1,1% των κενών σπιτιών της χώρας.
Η συνολική επίδρασή τους στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8% σε πανελλαδικό επίπεδο, αν και αναγνωρίζεται η τοπική πίεση που ασκείται σε τουριστικές ζώνες και στα κέντρα των μεγάλων πόλεων. Επιπλέον, οι Άμεσες Ξένες Επενδύσεις, που ξεπερνούν τα 800 εκατομμύρια ευρώ ετησίως από το 2019, καθώς και η Golden Visa, κατευθύνονται κυρίως σε εξοχικά ή πολυτελή ακίνητα, χωρίς να επηρεάζουν άμεσα τη στέγαση των ελληνικών νοικοκυριών.
Όσον αφορά την οικοδομή, αν και η δραστηριότητα παραμένει καθηλωμένη με τις επενδύσεις σε κατοικίες στο 3,1% του ΑΕΠ έναντι 10% προ κρίσης, το συνολικό απόθεμα αναμένεται να ανακτηθεί πλήρως έως το τέλος της δεκαετίας.
Το Μοντέλο που Μειώνει τις Τιμές έως 25%
Χρησιμοποιώντας ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο, οι ερευνητές υπολόγισαν ότι η μειωμένη αξιοποίηση των κλειστών σπιτιών ευθύνεται για το 19,1% έως 26,7% της ανόδου των τιμών, μαζί με άλλους παράγοντες όπως το κόστος κατασκευής και τα επιτόκια.
Το πιο ενθαρρυντικό συμπέρασμα της μελέτης δείχνει τον δρόμο για τη λύση. Εάν ένα μέρος των κενών ακινήτων επανέλθει σταδιακά στην αγορά και ο δείκτης υποχωρήσει στα επίπεδα του 2001 εντός μίας εξαετίας, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6%.
Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν είναι ποσοτικό, αλλά λειτουργικό. Η λύση για φθηνότερη στέγη δεν βρίσκεται στα νέα εργοτάξια, αλλά στο άνοιγμα των εκατομμυρίων κλειστών διαμερισμάτων που παραμένουν εγκλωβισμένα σε γραφειοκρατικά, νομικά και οικονομικά αδιέξοδα.