Ένα από τα πιο συχνά και «ακριβά» διλήμματα που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές ακινήτων είναι το τι συμβαίνει όταν η αντικειμενική αξία του σπιτιού ξεπερνά το ποσό που πραγματικά πληρώνουν.
Για παράδειγμα, αν αγοράσετε ένα ακίνητο έναντι 150.000 ευρώ, αλλά το φορολογικό σύστημα το αποτιμά στα 220.000 ευρώ, ποιο ποσό πρέπει να δικαιολογήσετε στην εφορία για το τεκμήριο απόκτησης;
Η διαφορά των 70.000 ευρώ μπορεί να κρίνει αν θα καλύψετε τα χρήματα με τις αποταμιεύσεις σας, ένα δάνειο ή μια γονική παροχή, ή αν θα βρεθείτε αντιμέτωποι με έξτρα φόρους.
Την απάντηση έδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με την απόφαση 2086/2025, βάζοντας τέλος στην αυτόματη επιβολή της αντικειμενικής αξίας.
1. Τι έκρινε το ΣτΕ (Η απόφαση-σταθμός)
Το ανώτατο δικαστήριο εξέτασε μια ακραία αλλά αποκαλυπτική περίπτωση: ακίνητο με αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ μεταβιβάστηκε με αναγραφόμενο τίμημα μόλις 56.000 ευρώ. Η εφορία χρέωσε τεκμήριο με βάση την αντικειμενική αξία, όμως το ΣτΕ έκρινε ότι κρίσιμο είναι το ποσό που πραγματικά καταβλήθηκε, εφόσον ο φορολογούμενος μπορεί να το αποδείξει.
- Τεκμήριο απόκτησης: Υπολογίζεται στο πραγματικό τίμημα που πληρώθηκε (π.χ. 150.000€) συν τα σχετικά έξοδα (συμβολαιογράφος, φόρος μεταβίβασης).
- Φόρος μεταβίβασης: Συνεχίζει να υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία (δηλαδή στα 220.000€).
2. Πώς αποδεικνύεται το πραγματικό τίμημα
Η αναγραφή ενός χαμηλότερου ποσού στο συμβόλαιο δεν αρκεί. Η εφορία απαιτεί πλήρη διασταύρωση των στοιχείων για να δεχτεί τη διαφορά.
- Τραπεζικές μεταφορές: Τα ίχνη των χρημάτων (από τον λογαριασμό του αγοραστή στον πωλητή) είναι το βασικότερο αποδεικτικό μέσο.
- Διπλή κατεύθυνση: Ο κανόνας ισχύει και αντίστροφα. Αν στο συμβόλαιο γραφτούν 150.000 ευρώ, αλλά οι τραπεζικές κινήσεις δείχνουν ότι δόθηκαν 230.000 ευρώ, η εφορία θα επιβάλει τεκμήριο για τα 230.000 ευρώ.
3. Τρόποι κάλυψης του τεκμηρίου
Για να δικαιολογηθεί η πραγματική δαπάνη αγοράς, ο αγοραστής μπορεί να αξιοποιήσει:
- Δηλωμένα εισοδήματα και ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών.
- Τραπεζικό δάνειο που έχει εκταμιευθεί για τον σκοπό αυτό.
- Έσοδα από πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου.
- Χρηματική γονική παροχή ή δωρεά, εφόσον έχει δηλωθεί νόμιμα πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Πριν υπογράψετε οποιαδήποτε αγοραπωλησία με μεγάλη απόκλιση τιμήματος και αντικειμενικής αξίας, κάντε διπλό υπολογισμό: ξεχωριστά τον φόρο μεταβίβασης που αναλογεί και ξεχωριστά τα κεφάλαια που πρέπει να εμφανίσετε στην εφορία ως πραγματική δαπάνη.