Νέα δεδομένα στις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών αναμένεται να προκύψουν από την 1η Ιανουαρίου του 2026, ημερομηνία κατά την οποία θα τεθεί σε ισχύ η διαταγή απόδοσης μισθίου, η οποία περιλαμβάνεται στον νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ψηφίστηκε στο τέλος Ιουλίου.
Η νέα αυτή διαδικασία αποσκοπεί στην επιτάχυνση της εκκένωσης μιας κατοικίας από τον ενοικιαστή μόλις ολοκληρωθεί η μισθωτήρια σύμβαση, με τη βασική διαφορά ότι πλέον δεν θα απαιτείται δικαστική απόφαση.
Μέχρι σήμερα, η διαταγή απόδοσης μισθίου εφαρμοζόταν μόνο σε περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων και λογαριασμών, αλλά πλέον επεκτείνεται και σε περιπτώσεις, που έχουν ολοκληρωθεί οι συμβάσεις μίσθωσης χωρίς να έχει υπάρξει ανανέωσή τους για διάφορους λόγους. Στο πλαίσιο αυτό, αντί να προσφεύγει στο δικαστήριο, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα μπορεί να απευθύνεται σε ειδικό δικηγόρο, πιστοποιημένο για τον σκοπό αυτό και διορισμένο από το οικείο δικαστήριο. Αυτός θα εξετάζει τον φάκελο και θα εκδίδει τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Εναντι αυτής, ο μισθωτής έχει δικαίωμα άσκησης ανακοπής, εκθέτοντας τις όποιες ενστάσεις και αιτιολογίες έχει. Για να εκκινήσει η διαδικασία κι εφόσον οι δύο πλευρές δεν έχουν συμφωνήσει στην ανανέωση του μισθωτηρίου, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κοινοποιεί εξώδικο μέσω δικαστικού επιμελητή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την ολοκλήρωση του συμβολαίου.
Η διαταγή απόδοσης μισθίου αφορούσε απλήρωτα ενοίκια ή λογαριασμούς. Πλέον επεκτείνεται σε συμβόλαια που εκπνέουν και ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί την ανανέωσή τους.
Ο κατάλογος των δικηγόρων που θα αναλαμβάνουν τέτοιες υποθέσεις θα καταρτίζεται από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, όπως συμβαίνει σήμερα και για την εξάλειψη προσημειώσεων. Στη συνέχεια η γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου θα ορίζει απρόσωπα τους δικηγόρους που θα εξετάζουν τις αιτήσεις των ιδιοκτητών. Προκειμένου να μην υπάρχει αιφνιδιασμός των ενοικιαστών σε μια δύσκολη συγκυρία, αλλά και να αποτραπούν αυθαίρετες συμπεριφορές από ιδιοκτήτες, απαιτείται κατ’ αρχάς η επίδοση εξώδικης πρόσκλησης μέσω δικαστικού επιμελητή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Σε αυτήν θα πρέπει να αναγράφεται ότι ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί την παράταση της μίσθωσης και ζητεί την απόδοση του ακινήτου του (μίσθιο) λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης. Το τρίμηνο περιθώριο ισχύει τόσο για τις μισθώσεις που δεν έχουν συμπληρώσει την εκ του νόμου πρώτη τριετία, όσο και για τις αορίστου χρόνου παλαιότερες μισθώσεις που έχουν παραταθεί.
Οπως αναφέρεται σε σχετικό οδηγό που εξέδωσε η ΠΟΜΙΔΑ, με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες ώστε να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του. Συγκεκριμένα έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει ένα και πλέον μήνα για τη σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη γραμματεία του δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής.
Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κοινοποιεί στον ενοικιαστή εξώδικο μέσω δικαστικού επιμελητή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την ολοκλήρωση του συμβολαίου.
Σχολιάζοντας τη νέα αυτή ρύθμιση, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς σημειώνει ότι «η θεσμοθέτηση της αυτονόητης αυτής δικονομικής διάταξης, που θα έπρεπε να ισχύει τουλάχιστον από το 1997, όταν νομοθετήθηκε η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας, απαλλάσσει τα δικαστήρια από ένα φόρτο τυπικής απασχόλησης, εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις συναλλαγές και εντάσσεται στην κατηγορία των μέτρων που θα παροτρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά». Ο ίδιος συμπληρώνει ότι «σήμερα υπάρχει άνιση μεταχείριση των ιδιοκτητών, καθώς ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει ουσιαστικά όποτε το θελήσει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς καμία επίπτωση, αφήνοντας ακόμη και απλήρωτες οφειλές, που δεν έχει καν νόημα να τις διεκδικήσει δικαστικά ο ιδιοκτήτης, καθώς το κόστος των δικαστικών εξόδων είναι υψηλότερο από τις ίδιες τις οφειλές. Αντιθέτως, αν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητό του στη λήξη της μίσθωσης, δεν έχει καμιά απολύτως πρακτική δυνατότητα να το παραλάβει στην ώρα του, όπως είναι το νόμιμο και το φυσιολογικό, και μέχρι σήμερα ήταν υποχρεωμένος να κινήσει μια νομική διαδικασία που διαρκεί από πολλούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με το αν η δικαστική του προσπάθεια προσκρούει σε αλλεπάλληλες προσχηματικές αναβολές, απεργίες, αποχές και άλλες ατυχίες και εν συνεχεία εφέσεις, αιτήσεις αναστολής, προσωρινές διαταγές κ.λπ. Μια διαδικασία που κοστίζει ακριβά, τόσο σε χρήματα όσο και σε χρόνο στον ιδιοκτήτη».
Ενδεικτικό των καθυστερήσεων που μπορεί να προκύψουν είναι η περίπτωση προσφυγής στη Δικαιοσύνη για έξωση ενοικιαστή που έχει λήξει το συμβόλαιό του, με αρχική ημερομηνία προσφυγής στις 6 Οκτωβρίου του 2024 στο Πρωτοδικείο Αθηνών. Η υπόθεση έλαβε δικάσιμο τον Μάρτιο του 2025, πήρε αναβολή και θα εξεταστεί εκ νέου τον Ιούνιο του 2026. Ουσιαστικά, θα απαιτηθούν σχεδόν δύο χρόνια πέραν της αρχικής διάρκειας της μίσθωσης για να αποχωρήσει ο ενοικιαστής.
Οπως αναμενόταν φυσικά, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών αντιδρά έντονα στη νέα αυτή ρύθμιση. «Η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξεως της μίσθωσης σημαίνει ότι ο ενοικιαστής μόλις λήξει το μισθωτήριό του θα πετιέται στον δρόμο με συνοπτικές διαδικασίες, χωρίς καν να κληθεί από το δικαστήριο να πει τις απόψεις του και τους λόγους για τους οποίους αδυνατεί να αποχωρήσει άμεσα και μάλιστα θα πετιέται στον δρόμο με μια διαταγή που θα εκδίδει κάποιος δικηγόρος, ούτε καν δικαστής». Η πρόταση του ΠΑΣΥΠΕ προβλέπει να παρασχεθεί στο δικαστήριο η δυνατότητα να χορηγεί προθεσμία απόδοσης μισθίου κατά την κρίση του, σε περίπτωση εξωστικής αγωγής λόγω λήξης της μίσθωσης, εφόσον υπάρχουν ιδιαίτεροι λόγοι. «Μας φαίνεται πραγματικά αδιανόητη η συγκεκριμένη κίνηση εν μέσω της στεγαστικής κρίσης που βιώνουν σήμερα οι ενοικιαστές», τονίζεται χαρακτηριστικά.
Προστασία των ιδιοκτητών από κακοπληρωτές
Ενα ακόμη από τα ζητήματα που εκτιμάται ότι θα συμβάλουν στην ενθάρρυνση περισσότερων ιδιοκτητών να αξιοποιήσουν ακίνητα που σήμερα κρατούν κλειστά, είναι η δημιουργία ενός πλαισίου προστασίας απέναντι σε κακοπληρωτές ενοικιαστές, αλλά και στην αποζημίωση σε περιπτώσεις εκτεταμένων ζημιών.
Προς το παρόν, παρότι φαίνεται πως προχωράει η δημιουργία του Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, που έχει θεσπιστεί από το 2022, δεν είναι ξεκάθαρο το πότε ακριβώς θα μπορέσει να αξιοποιηθεί και για οφειλές ενοικιαστών προς ιδιοκτήτες. Η αρχική προτεραιότητα θα δοθεί σε χρέη προς το Δημόσιο, αν και υπάρχει η δυνατότητα να αξιοποιηθεί και για οφειλές μεταξύ ιδιωτών, ιδίως προς τράπεζες.
Στην αγορά ακινήτων εκτιμούν πάντως ότι το μητρώο θα επεκταθεί και στις μισθωτήριες συμβάσεις. Στόχος είναι ο κάθε ενδιαφερόμενος ενοικιαστής να μπορεί να τεκμηριώνει τη φερεγγυότητά του στον ιδιοκτήτη, προσκομίζοντας το σχετικό αντίγραφο που θα του χορηγεί το υπό σύσταση μητρώο. Την περίοδο 2022-2024 έχουν υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δηλώσεις για ανείσπρακτες οφειλές ενοικίων ύψους 40 εκατ. ευρώ, 15 εκατ. ευρώ το 2024, 12,2 εκατ. ευρώ το 2023 και 12,5 εκατ. ευρώ το 2022.
Με τη δημιουργία Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους ο ενοικιαστής θα μπορεί να τεκμηριώνει τη φερεγγυότητά του στον ιδιοκτήτη.
Το παράδειγμα χωρών του εξωτερικού είναι χρήσιμο για να υπάρξει μια ρύθμιση της αγοράς, καθώς σε χώρες όπως η Αγγλία, ο ενοικιαστής γνωρίζει ότι αν αφήσει χρέη ή προκαλέσει μεγάλες ζημιές σε ένα σπίτι, θα έχει πρόβλημα να ξαναβρεί σπίτι στο μέλλον και θα γίνει αποδέκτης αγωγών, όχι από τον ιδιοκτήτη, αλλά από την ασφαλιστική εταιρεία στην οποία είναι ασφαλισμένος ως ενοικιαστής και χρήστης ακινήτου.
Οπως εκτιμούν στελέχη της αγοράς, μπορούν να προβλεφθούν δικλίδες ασφαλείας για την προστασία ανθρώπων που αντιμετωπίζουν έκτακτα οικονομικά προβλήματα, ή κάποιο σοβαρό θέμα υγείας. Στόχος θα πρέπει να είναι όσοι έχουν ιστορικό αθέτησης πληρωμών ή και καταστροφής κατοικιών, να «φιλτράρονται» εκτός αγοράς και να μη φτάνουν οι ιδιοκτήτες να προτιμούν να αφήνουν την περιουσία τους αναξιοποίητη, στερώντας παράλληλα και πολύτιμα ακίνητα από την αγορά.
Από την άλλη πλευρά, είναι σαφές ότι όσο οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται, τόσο θα μεγεθύνονται και τα προβλήματα. Αυτή η κατάσταση δεν είναι βιώσιμη και αναμένεται, αργά ή γρήγορα, να προκαλέσει νέο κύμα από οφειλές, λόγω ανάγκης και όχι δόλου από την πλευρά του ενοικιαστή. Επομένως, θα πρέπει να τηρηθεί μια ισορροπία στο πώς ακριβώς θα εφαρμοστεί το μέτρο, προκειμένου να προστατεύονται και οι δύο πλευρές, ειδικά από τη στιγμή που στην αγορά είναι πολλές οι περιπτώσεις ιδιοκτητών που επιχειρούν να εξασφαλίσουν πολύ μεγάλες αυξήσεις ενοικίων κατά την ανανέωση των συμβολαίων τους, χωρίς μάλιστα να έχουν αναβαθμίσει ή ανακαινίσει το ακίνητό τους.
Σε σχετική του τοποθέτηση για το ζήτημα του ελέγχου της πιστοληπτικής ικανότητας των ενοικιαστών, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών εκφράζει την έντονη αντίδρασή του, αναφέροντας μεταξύ άλλων ότι «στον νόμο υπάρχει πλήθος διατάξεων που επιτρέπουν στον μισθωτή να αρνηθεί την καταβολή του ενοικίου για συγκεκριμένους λόγους – ελάττωμα μισθίου που παρεμποδίζει τη χρήση ολικά ή μερικά, μη προσήκουσα παράδοση του μισθίου, συμψηφισμός μισθωμάτων για δαπάνες είτε αναγκαίες είτε επωφελείς που έκανε ο μισθωτής στο μίσθιο, συμψηφισμός με την εγγύηση που είχε προκαταβληθεί κατά την κατάρτιση της μίσθωσης κ.λ.π. Δεν αντιλαμβανόμαστε ποιο θα είναι το κριτήριο για το αν ο ενοικιαστής δεν κατέβαλε τα μισθώματα ή λογαριασμούς ΔΕΚΟ, δικαιολογημένα ή αδικαιολόγητα, και με ποια λογική θα επαφίεται στην ανεξέλεγκτη και πολλές φορές εκδικητική διάθεση του ιδιοκτήτη να δηλώσει στην πλατφόρμα την οφειλή, δικαιολογημένη ή αδικαιολόγητη, και φυσικά μια εγγραφή στον “Τειρεσία” ενός ενοικιαστή για μη καταβολή ενοικίων ή άλλων λογαριασμών θα είναι καταστροφική για τον ίδιο και την οικογένειά του», καταλήγει ο ΠΑΣΥΠΕ.
Πηγή: kathimerini.gr